當前，商業地產受電商的沖擊及同質化、高庫存影響，陷入了困境，開業了的商鋪也不溫不火，慘淡經營。在建或沒有開業的項目，招商招不進來，商鋪賣不出去。

         商業地產在新常態及互聯網的沖擊下，靠房屋銷售、租金收入，渠道獲利的歷史很快就會結束，傳統的商業地產正在發生巨變。同時，中國房地產市場永遠是與政策息息相關的產業，對于房企而言，讀懂政策是第一戰略，傳統游戲規則已經改變，開發商除了要考慮如何結合政策快速去庫存解決現金流之外，還要從根本上尋求突圍之道。
但遺憾的是，國內許多中、小商業地產開發商至今沒有醒悟，還在挖空心思融資趕工程，希望以此來拯救項目。實際這是一條不歸路，因為商業項目運營邏輯正在發生根本性的轉變。

一、提高商業自持比例　

       提高商業自持比例，不僅是政府的要求，也是商業地產企業穩定現金流收入、提升利潤空間、增強資本運作空間、營造品牌形象的自身要求。商鋪散售已經難以為繼，因為商鋪銷售難度加大；產權分散，業態難以規劃、招商難以統一、運營難以整合、管理難以奏效。導致經營戶難以掙錢，商鋪投資者過去一鋪養三代，現在連利息都掙不回來。虧損嚴重也導致業主、商家經常聚眾投訴到政府，使得地方政府也大感頭疼。一些有先見之明的地方政府已經出臺了限制開發商散售商鋪比例的相關政策，相信這樣的政策會越來越多。　
散售模式下，產品是銷售的賣點，投資回報是產品的價值點。商業自持以后，運營變成最核心的價值，商業如果運營做不好，成為死鋪就一文不值，沒有人會再去投資，商業企業也會貶值。從散售轉到自持，開發商的經營思維就必須從開發驅動轉向運營驅動。

二、從開發到運營

        絕大多數商業地產開發商因為受資金實力和贏利模式等影響，其思維模式是現金流平衡，利潤最大化。因此在做商業地產的初期，就形成了切割商鋪、散售零賣的商業模式。但是這種模式已經難以持續。　　
從運營角度看，一旦前期商業定位錯誤，就招不到理想的品牌商家，就達不到理想的運營效果，就拿不到期望的租金收益，就收不回前期的商業投資，當然也就沒有理想的物業評估價值，無法進行資本運作。同時，商業定位錯位，產品不符合市場需求，未來的調改難度極大，調改成本極高，甚至有可能無法調改，最后成為爛攤子。再者，搞運營需要資金投入的，“舍不得兒子套不住狼”。
未來的商業地產，一定是專業的商業運營商為主導，行業中也會誕生一批以輕資產管理模式為主的專業的商業運營商。不具備專業運營能力的房地產開發商可以聘請商業運營商進行商業定位、策劃、設計、招商、運營，在前端的開發完成之后，以持有或者持股或者退出的方式，與商業運營商達成資本層面的合作，確保未來商業成功運行的可持續性。

        在商業地產開發中，90%以上的開發商從本質上是重產品輕營銷的，大部分精力都花在產品上，結果是造得越多積壓越多、出事越多。
實際比產品更重要的是，商業邏輯要從產品驅動轉向營銷驅動。營銷驅動就是關注人，商業是服務人的，營銷驅動就是為消費者服務。在過去高增長的時代，商鋪是短缺品，什么樣的產品都能賣得掉，不太關注人的需求。現在這個時代變了，需求沒有增加，但供應卻大幅增加，導致了供大于求，需求的滿足就成為購鋪者用腳投票的理由，營銷就變成了核心競爭力。
        做商業地產不是產品好就可以了，最重要的是客戶愿意來，愿意來消費、愿意為這里的產品和服務重復買單這才是最重要的。問題是商業地產已經出現商業體量越來越大，消費者可選擇的余地越來越多，用腳投票的理由越來越充分，這就需要用營銷的思維。首先是客戶定位，其次是產品設計。渠道營銷手段要對應上去，只有吸引消費者的環境、商家、產品、服務，讓他有體驗感、滿足感，讓他舒服、開心、愉悅，他才會愿意一次又一次來。
第一、 運用營銷驅動理念做商業，首先，客戶定位需精準細分。大城市是以年輕人為主流的城市，充滿活力與生機。中小城市是以中老年人為社會結構的主流。　
第二、產品設計要屬地思維。在青年人占主流的大城市，商業產品要炫、要拉風、要新潮，要與眾不同、差異化。但在中小城市，商業產品一定是更強調屬地文化，穩重大氣，講求均衡感，為大眾接受。
第三，業態創新因城市而變。大城市的商業業態要新、奇、特、有刺激感，創新層出不窮，更好地滿足年輕人的激情與活力。中小城市的商業業態則要更接地氣，在適度創新中尋求新鮮感，創新不能過于超前。　
第四，活動營銷因客群而變。大城市的活動營銷可以做小眾，包括藝術展覽、健康運動、文化活動、美食品鑒等，但因為城市人口基數大、年輕人多、流動性大，吸收客流不一定會少。而中小城市活動營銷則更大眾化、近距離，以保證吸引足夠的客流。
第五，渠道營銷將更加精準。對于不同能級的城市和不同的客戶群，渠道一定不同。對于年輕人，移動互聯網是必不可少的渠道。而對于中老年，廉價禮品是最好的口碑廣告。　
第六、活動營銷、體驗感將是商業地產唯一吸引消費者的法寶。要讓客戶吃的開心、玩的開心。逛的開心、買的開心、走的開心。
但很多人把出路放到了所謂的Ｏ２Ｏ上，希望以所謂的線下體驗，線下購買，或者增加購物體驗，希望以此來拯救商業地產，我認為這是有點理想化。真正的出路是，徹底把商業地產做為“本地生活電商”的平臺，把商業地產做為“生活電商”來經營，通過物流體系，大規模降低渠道成本，大規模進行本地生活的眾創，眾籌與眾包，把商業地產做成與互聯網融合的平臺，才是真正的出路。