60年代，一首《人說山西好風光》唱遍祖國大江南北。山西有著悠久的歷史文化，是人類和華夏文明最早發祥的起源地中心區域，素有“中國古代文化博物館”之稱。但改革開放以來，山西經濟高度依賴煤炭工業，使得發展滯后，大力發展現代商貿物流是山西經濟轉型跨越發展的必由之路。因此，三晉國際汽配城作為當地的招商引資項目應運而生。

三晉國際汽配城作為山西省現代物流業重點推進項目，晉中市重點工程立項。項目位于山西腹地—晉中經濟開發區，地處“太原南擴、榆次北進”的核心地段，毗鄰108國道。項目占地面積196畝，建筑面積近20萬平方米，是山西目前唯一擁有獨立產權、五證齊全的現代大型專業市場。項目2009年開始投資建設，2010年8月正式投入運營。項目開山西汽配市場分類經營之先河，由“大車配件區、小車配件區、汽車用品美容區、物流區、綜合區”五大功能板塊組成。經過三晉渤海市場經營管理團隊近五年的辛勤耕耘和堅守，市場目前開門開業率達到98%，年銷售額超10億元。

回顧這幾年的市場經營管理工作并非一帆風順，所經歷二次招商和期間運營的艱辛仍歷歷在目，當初項目倉促開業后面臨的經營困境然主要體現以下幾個方面：

一、項目定位立足于大的政策背景和長遠的戰略規劃，原計劃建設120萬平米的綜合性商貿物流城，后由于種種原因縮減成近20萬平米的汽配城。一個大型的綜合性商貿物流城與一個單一專業汽配城選址是有區別的。與太原其他汽配專業市場相比，三晉國際汽配城地理位置相對偏僻，處在太原和晉中的結合部，算是荒郊野嶺，是在一片農田上建起來的項目，交通極為不便，周邊基本沒有商業配套項目，這在開業之初給招商工作帶來重大的困難。

二、項目選址緊臨一條國道線，但在項目著手建設的同時，國家在項目和108國道中間先后規劃了四條鐵路線，第一條太中銀鐵路幾乎和項目同時動工，之后又陸續建了三條鐵路，完全將項目和108主干道隔離開來，使得項目成為了“一面鐵路阻隔，三面農田環繞”的孤城，完全失去和同行業競爭的區域優勢，開業之初，市場開門率只有20-30%。

三、項目從動工建設到投入運營，為配合銷售工作，實際建設期只有一年時間，而北方冬天惡劣的氣候條件，致使工程倉促建設遺留了諸多質量問題。

四、現代的專業市場選址大多選在交通相對方便的城郊或城鄉結合部，由于發展商在當初不甚重視倉儲物流工作，沒有預留必要的倉儲配套場地，而周邊又是商業不發達的農村，不具備可替代的倉儲設施，一時成為制約三晉國際汽配城招商運營的主要瓶頸。

五、北方冬天有供暖周期，新開業的專業市場由于開門率低，但又不能不供暖，項目區域又較偏，供暖公司考慮他的營運成本不同意分戶計量，包干的采暖費用的成本又不能全分攤到開業之初經營戶頭上，這樣的結果是，沒有一定比例開門率的市場前期取暖費用一部分需要由市場經營管理公司承擔，若采取不供暖，必將給市場運營造成惡性循環。

六、項目銷售招商前期的第一次招商，往往招商率比較高，因為銷售人員給了經營戶很多的許諾，雖然交了保證金，但由于前二年的免租政策，大多商戶對市場開業之后的進場持觀望等待態度，若市場前期持續冷清則極有可能放棄保證金退租，三晉汽配城一次招商實到率僅為百分之二十。

七、發展商銷售與招商運營沒有統一規劃，各自為政。發展商為了投資資金急于回籠只要有人買就賣，不考慮一個專業市場商戶自營率的重要性。三晉國際汽配城商戶實際自營率才百分之二十左右，而一個能快速做旺的市場必要條件是商戶自營率在百分之四十以上，至少也要在百分之三十以上。

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上述幾點是三晉國際城投入運營后直接面臨的七大困難。這幾年專業市場開發的成功率并不是很高，有的專業市場經營不錯，回報豐厚；有的專業市場卻面臨困境，給發展商、經營商和投資者帶來了沉重的包袱。要做好一個專業市場不是一朝一夕的事情，開發商和運營團隊需要有扎實的基本功，只有充分了解和把握專業市場的“專業性”，才能使專業市場進入專業化的開發和運營軌道。三晉國際汽配城市場經營管理團隊在困難面前沒有氣餒更沒有退縮，而是針對上述困難對癥下藥，尋找做旺市場的良方，在前三年的培育期時間內主要采取了以下一系列的措施。

一、充分發揮三晉國際汽配城運營團隊有著全國數家專業市場成功運營經驗的優勢。專業市場核心競爭力的第一要素是團隊優勢, 其中具有長期經營管理經驗的團隊, 在市場開發和經營全程中應當成為主導。人才指的不是單一的個人才干, 而是一個專業團隊。專業市場成功的基礎在于優勢團隊在資源整合下形成良好而合理的商業規劃、招商、推廣及管理。專業市場的成熟必定會經過一個發展過程，商業推廣是否到位、經營管理是否專業將直接決定其市場培育周期。專業市場僅僅通過租金優惠不是市場培育的根本，根據市場尋求準確定位，通過專業市場運營實現良性的持續經營，才是專業市場規避投資風險實現物業價值的根本所在。

二、避免同質化競爭，營造三晉國際汽配城特色化經營品種。專業市場上所呈現的一個特點就是同類產品競爭激烈。太原數個專業市場，除了所處位置不同外，經營的產品大同小異。三晉國際汽配城在投入運營后，根據山西汽車后市場特點，精準定位重點打造大車配件和汽車用品美容區，尋求市場上的空缺點，整合多方資源，結合項目自身的特點，打造屬于自己的經營特色和經營模式。

三、惠商、擇商雙管齊下。專業市場運營的根本還是引進商戶，提高開門率。三晉國際汽配城在培育期內，不斷加大招商力度，實行前二年免租金、物業管理費減半、免市場運營費和取暖費等等的重大惠商措施，真正讓商戶實現幾乎零成本進場經營，同時積極協調商戶進場后諸如工商、稅務、子女入學等一切后顧之憂。任何一個行業在某相對固定區域都有著固定的市場體量，太原市有四家配件專業市場，三晉國際汽配城開業最晚，如果采用傳統的招商模式，根本無法撼動其他傳統專業市場的領先地位。三晉國際汽配城重點的招商對象是一批買鋪經營的自營戶，針對這類商戶采取更大力度的惠商措施，以自營戶帶動租戶、大戶帶動小戶的招商策略，在運營過程中取得較好的招商效果。

四、完善的專業市場配套是專業市場運營的基本保證。一個完整的專業市場，不僅涉及到倉儲、物流等基本配套，而且還需要銀行、餐飲、行業協會、工商稅務、網上交易平臺等相關配套服務。這就要求一個成熟的專業市場必須為經營者和消費者創造一個良好的商業環境，同時也為項目后期經營管理打下堅實基礎。三晉國際汽配城項目在規劃之初就充分意識到上述配套的重要性，積極引進各種商業、生活配套服務企業、商戶，解決進場商戶的后顧之憂。倉儲方面，市場在沒有規劃倉儲用地的情況下在市場的邊沿區域臨時搭建近二萬平方米的倉儲，以低于市場的價格提供給進場經營的商戶，一般以批發為主的專業市場，人隨貨走，解決了倉儲問題，就開啟了招商的寬敞大道。后隨著市場的發展，原本臨時配套的2萬平方米倉儲已無法滿足進場經營戶的需求，三晉國際汽配城又以市場正常價格統一租賃項目周邊倉儲，而低于市場價格租賃給進場商戶使用，這樣一來基本上徹底解決了市場的倉儲需求。

市場投入運營之初，由于開門率低，成交量、發貨量小，而周邊又無物流配套，物流的不暢通一度制約著招商工作的進展。為此，三晉國際汽配城在投入運營之初，采取筑巢引鳳方式向商戶補貼發貨運費，這樣不但促使了招商，也提高了市場的發貨量，進而促使了一大批省內外物流企業的進駐，使得物流配套很快得到完善。

五、打造全新的經營模式。隨著科技和物流產業的發展，如今的專業市場已處在升級換代的時期，專業市場已向更專業的產品細分邁進，面對市場虛擬化的發展趨勢，市場對傳統的交易場所和交易方式提出了更高的要求，在繼承傳統的同時，必須開辟新平臺，加強市場的網絡建設。三晉國際城電子商務平臺（www.51qp.net），于2011年8月18日獲山西省發改委正式批準立項，旨在打造全國領先的，集汽配信息發布、撮合交易、零售、批發、物流配送、金融服務于一體的穩定、安全、高效的大型現代商業流通服務平臺，為太原、榆次以及周邊地區提供相關政策導向、市場交易數據分析、產品行業指數、相關產品的市場信息、產品的行業動態、相關產品的法律法規、產業及相關貿易政策、人才招聘等一系列服務，讓所有三晉國際汽配城經營的商戶都能實現“一市兩場、一戶兩鋪”、靠多條腿走路的經營模式。

六、利用政策導向，開展多元化招商服務。三晉國際汽配城劃出特定區域，于2012年經政府勞動部門批準成立三晉國際汽配城創業孵化基地。此項措施不但迎合國務院“大眾創業、萬眾創新”號召，為當地創業者提供一個創業平臺，解決當地剩余勞動力就業問題，也給三晉國際汽配城的招商工作開辟了一個全新的渠道。

七、發揮行業協會的主導優勢。行業協會往往是一個行業龍頭企業聚集的團體，是該行業市場信息動態的先知先覺者，也是行業內部協調及與政府部門和其他行業溝通交流最重要的橋梁。因此充分利用行業協會的優勢，與行業協會進行親密的合作，對于一個專業市場的建設將會起到事半功倍的作用。三晉國際汽配城作為中國汽車配件用品市場協會、山西汽貿聯盟商戶等副會長單位，每年至少組織商戶參加兩次全國性汽車配件用品展會、兩次省內汽車配件用品展會，為商戶了解新產品、新技術，對比各供應單位產品優勢和價格、加強交流合作等提供了重要平臺。

三晉國際汽配城通過一系列招商策略和運營，已順利度過培育期。進入二十一世紀以來，專業市場這種新的商業地產模式如雨后春筍般迅速在大江南北崛起，當初建設熱火朝天的專業市場，通過幾年的運營，現在已經出現了分化。有的市場運營得很成功，無論是從開門率還是銷售額，都達到了預想的效果。然而有的專業市場卻成了發展商圈地、圈錢的工具，銷售完成后不顧后期的運營，隨便找一個第三方運營公司做后期管理，自己全身而退。商業地產重在商而不是地產，商鋪的價值是通過經營體現其商業價值，有的專業市場開業的時候很火爆，但是好景不長，商戶是來也匆匆去也匆匆，整個市場很快就形成惡性循環，最后人去樓空。不懂如何運用專業運營手段來實現更多的商業價值，不遵守商業規律，更不懂蓄水養魚，導致業態規劃混亂，難以形成穩定持續的集聚效應，從而大大的削弱了商鋪的增值空間和盈利能力。

運營是市場的生命，管理則是保障。三晉國際汽配城不但運用現代化的運營模式，同時也十分注重管理，在市場人氣聚集到一定時候嚴把商戶招商質量關，優勢劣汰，在運營的同時，注重商戶的安全意識，規范商戶的經營行為，定期舉行有關產品銷售的培訓講座，消防安全知識的相關培訓，使得市場能理性、健康、安全的持續發展。

一個市場能否做旺取決于很多因素，如項目定位、所處城市經濟發展水平、當地居民的購買力、汽車保有量水平、項目所處的地理位置、項目的配套設施是否齊全、發展商的實力、前期招商的周密計劃、后期經營管理團隊的營運水平等等，是綜合效應的顯現。三晉國際汽配城在開業之初遭遇重重困難，經營團隊沉著應對，充分發揮以往運營經驗，精耕細作，迎難而上終于艱難走出經營沼澤地。同時在培育期最重要的幾年時間中，得到了當地政府和同行業朋友的大力支持，也得到了各級行業協會的鼓勵和鼎力相助，通過這幾年不懈努力，現開門率已接近飽和，為當地經濟、就業做出了應有的貢獻，取得了良好的社會效益。在得到市場廣大經營商戶認可的同時，也給所有投資三晉國際汽配城的投資戶一個滿意的答卷。真正做到了讓當地政府滿意，項目發展商放心，經營戶高興的共贏格局，如今三晉國際汽配城已成為當地的一張亮麗的商貿名片。