云南港鑫國際汽車城

一、項目基本情況及定位

       在云南省打造“大商貿、大物流的核心商圈”的發展要求下，在“一帶一路”戰略實施以來，昆明作為我國唯一同時可連接南亞東南亞戰略物流節點的省會城市，擔當起越來越重要的區域中心的作用。同時，為打造與“一帶一路”相適應的商貿物流體系，形成“大通道”—“大物流”—“大商貿”—“大市場”—“大城市”—“大開放”—“大發展”的格局，昆明市市委、市政府決定新規劃布局建設14個昆明商貿物流中心。“云南港鑫國際汽車城項目”就位于第一批開發建設的“昆明長坡泛亞國際物流園”內，在昆明形成中國西南地區大型汽車配件產品集中展示、交易、中轉的批發集散中心和服務昆明，帶動云南，輻射西南，溝通全國，面向南亞東南亞的汽車摩托車配件出口基地，以商貿流通的形式，促進生產配套的聚集，以充分整合資源和平臺優勢，促進企業、產業、市場及區域經濟的可持續發展。

        結合商貿、物流行業發展新趨勢，2018年5月份財政部與商務部聯合發布的《關于開展2018年流通領域現代供應鏈體系建設的通知》，昆明作為18個試點城市之一并納入到財政資金支持范圍。6月27日昆明市人民政府辦公廳發布了《關于做好2018年國務院對地方激勵政策爭取工作的通知》，通知中明確了昆明市要積極爭取戰略性新興產業培育、特色優勢產業轉型升級，對接戰略性新興產業政銀企合作，積極向國家工信部爭取新建新能源汽車項目資質，積極爭取中國（昆明）跨進電商綜合試驗區，加快電子商務綜合服務平臺建設等要求。

        對此，云南港鑫國際汽車城項目以園區為物理載體，以客戶需求為導向，以行規政策為指引，以差異化經營為核心競爭力，以物流為基礎，因地制宜、因鏈制宜、聚焦流通，整鏈設計、整鏈推進、整鏈驗收，以物流標準化、單元化、信息化打通“四流”（物流、商流、資金流、信息流），實現“四化”(標準化、智能化、協同化、綠色化)、“五統一”(統一標準體系、統一物流服務、統一采購管理、統一信息采集、統一系統平臺)，推動各種先進模式落地，最終實現打造云南港鑫國際汽車商貿流通供應鏈體系，實現汽配產業轉型升級，以達到提質、增效、降本的目的。

二、項目優勢

        1.港鑫國際汽車城項目的產業定位和規模更符合行業的發展方向。

       目前現有的汽車行業市場多屬于汽配或汽車用品的單一市場，而從行業的發展方向來看，汽車商貿流通產業的發展已經進入了向產業集群·產業生態發展的必然階段。汽配市場和4S店集群、維修基地、二手車市場的關聯度越來越高，消費群體的一站式采購需求也越來越強烈。目前，只有我項目規劃了1300多畝土地，包含了上下游除整車制造和研發以外的所有業態，同時通過引入現代化物流企業及建設高標準物流配套園區，搭建金融和信息服務平臺，以實現園區盈利模式創新產業生態鏈布局上涵蓋產業上、下游配套產業體系，包括相關的商業與商業服務體系，以及必要的社會生活保障體系。對于汽配商戶及汽車行業其他商戶具有更強的吸引力。

        2.項目規范性和產品優勢。

        土地性質方面：我項目屬于商業用地，可根據需要進行產權分割，具有較高的保值增值的空間；

        配套方面：昆明汽配商戶的銷售客戶，60%-80%在地州，提供完備的物流配送和倉儲類商業配套才能滿足經營需要。

        產品設計方面：項目通過利用地形高差，形成了多首層的產品結構，從不同的道路接入實現每層平進平出，把三層結構變成了層層都是底商，非常便于商戶使用，而且減少了商戶在商鋪上的經營成本；在汽配園區內提供了近10萬平方米的地上和地下可用倉儲空間和7000平方米的分撥中心；另外規劃了133畝物流倉儲園區，擬引入深國際物流發展有限公司的“綜合物流港”項目；通過大力發展現代物流配套，以降低物流成本和提高物流效率為核心，為入園汽配商戶在經營上“降本增效”，促進行業發展。

       3.昆明整車市場調整周期即將來臨

       除中汽鑫國際汽車汽配城一期262畝外，項目二期近400畝（A-13、A-14、B-28）也存在較好的市場機遇。

        汽車產業作為國家重要支柱性產業之一，近三十年來一直保持著高速成長。步入2018年，新能源車呈現井噴式的發展以及國家對外資品牌準入政策的放寬，將會催生更多的汽車品牌及車型投放中國市場，同時將進一步推動汽車產業鏈的發展。

        昆明市西城區的汽車商貿核心區域黃土坡興云煙草汽車城將于2019年進行拆除，改建為煙草科技研發中心。其周邊的小屯汽車市場由于是違建市場（土地為綠化用地）也將面臨拆遷。另外，西城區很多二手車市場也由于昆明市加大了舊城改造和拆違拆臨的推進力度，面臨巨大的拆遷壓力，急于尋找新的經營場所。

      東城區也同樣出現了市場調整的機遇。世紀城車立方項目將于2019年底被世紀金源集團收回改建，北京路金泉汽車市場也面臨著拆遷的局面。因此，可以說現在進入了二十年一遇的昆明市汽車商貿產業布局大調整時期。

        作為昆明西城區汽車產業的唯一聚集園區，上述市場的搬遷，為公司規劃建設的港鑫國際汽車城項目后續地塊提供了極好的招商機遇。若能夠將上述拆遷市場商戶成功引入園區，將極大縮短園區開發周期，節約招商運營成本，快速實現產業聚集。

        同時，省外大汽車經銷商集團擴大經營規模、拓展渠道建設的步伐也在加快，預示著還有其他汽車經銷商集團也有同樣的需求在尋找合適的項目選址。此時我項目二期的啟動可以順應汽車流通領域的發展需求，以項目入園為契機，形成和省外大汽車經銷商集團的深度合作。

        4.倉儲、物流市場需求優勢

        經過對汽配市場的多次調研，我們發現汽配行業有其特殊的發展模式，比如各個車系的集群經營模式，表現為大戶帶動小戶，小戶依托大戶，互相串貨，共同發展。另外，由于汽配產業多以中小型企業為主，交易方式很少采用現金結算或者預付款等方式，更多依靠物流公司，由負責配送的物流公司實行代收款模式，這就給通過物流平臺實現資金池搭建提供了可能。

       眾多的汽配銷售企業看到了物流瓶頸，進行了物流方面的投資戰略，最典型的隸屬于河南萬通控股集團的貳仟家汽車新服務有限公司是行動最早的也是為數不多的汽車服務企業之一。該公司以在鄭州空港建成的面積為69786平方米的配送中心（重資產）作為保障，其有保證的商譽得到了市場的認可，物流配送業務獲得了長足的發展，日代收達到千萬元。

       西安市大興國際汽配城，同貳仟家一樣，以物流為抓手，打造了大興物流聯盟。汽配城整合了數十家專線企業，覆蓋了陜西全境，并同光大銀行推出的代收貨款保付業務，加上強大的前端訂單整合能力，借助汽配城的資源，順利的使運單達到聚集效應。從源頭整合了專線企業，從金融和監管入手，使得汽配城批發商在配送領域再無后顧之憂，并得到了金融物流巨大的收益。

        由上述案例可見，通過現代化物流配套的引入，不僅僅可以提升商貿市場服務品質，而且可以通過智慧物流（包括信息技術）為依托，加快商品交易市場信息化應用、定制化服務和平臺化發展，提升商品交易市供應鏈管理和服務能力，促使汽配產業布局優化、資源集聚和創新發展，拓展物流配送、產品追溯、電子商務、展覽展示等功能，形成轉型升級、績效較好的百億級專業市場，同時成為平臺化示范市場。

       5.緊隨項目周邊業態發展，符合政府片區規劃

       項目交通便利，區位優勢得天獨厚。項目地處連接主城昆明和滇西八地州乃至南亞東南亞的天然通道，也是云南“國際大通道”重要的西向和第三歐亞大陸橋印度洋通道的必經之地。成昆鐵路和昆廣鐵路復線從中穿越，昆安高速和320國道貫穿整個園區，便利的交通條件為其發展大型專業市場及物流提供了保障。園區形成了國道、省道和鐵路一體相連的立體交通網。從國際化視野來看，長坡片區有著昆明向西南開放不可替代的位置優勢，是離昆明主城最近的物流片區。 

       項目業態布局應當具有一定的前瞻性、可延展性和成長性，2017年7月4日，昆明市西山區委，區政府在草海片區舉行“昆明草海片區保護治理公共基礎設施、昆明萬達文化旅游項目”啟動儀式，標志著草海片區作為昆明國際級的新會客廳，全面啟動保護治理與文化旅游交互式發展新路。 “云南港鑫國際汽車城”項目距離草海不足四公里，伴隨著草海功能業態的升級，項目本身的功能業態也有了更高的要求。安寧太平新城與大連圣亞公司已正式簽約合作，將打造西南片區最大的海洋公園——大連圣亞伊甸園海洋公園，目前該項目已獲得立項批復，定位是建成后全方位滿足旅游休閑度假人群的吃、住、行、游購、娛等多方面需求。隨著安寧太平新昆華醫院、砂之船（昆明）奧特萊斯等兩大配套建成，加之昆明西收費站確定外遷，太平新區多項利好大爆發，大連圣亞伊甸園海洋公園的入駐無疑是為太平新城的發展注入了新的動力。

       云南港鑫國際汽車城將云集一切以汽車主題和現代商業相融合的業態及服務，并延伸融合其他產業與配套設施與服務，體現“人、車、生活”內涵的新商業模式，形成全產業鏈的經濟形態及商業模式。

三、項目土地基本情況

        規劃項目包括11塊用地共1363.95畝（商業用地9塊占地約1178畝，倉儲物流用地2塊占地約186畝）規劃建筑體量230萬方，預計總投資100億元，2017年1月已取得3宗商業用地共360畝。

四、建設方案及進展情況

        1.建設方案

        云南港鑫國際汽車城項目將以汽車產業為市場主線，現代倉儲、運輸組織等基本物流服務功能為基礎，重點開展汽配培育總部基地、綜合倉儲配送服務、物流信息服務、跨境電子交易、綜合配套服務等五大功能。建成后汽車產業將涵蓋新車經營（汽車品牌超市、4S店）；配件市場經營；二手車經營；裝飾、維修、保養服務；工商、稅務、交管、環保、檢測等一站式服務；倉儲、物流；展覽、展會服務；商務辦公、配套寫字樓服務；金融服務；文化娛樂休閑（汽車公園、賽車場、車友俱樂部、汽車影院）等28個業態。

        通過云南港鑫國際汽車城項目的建設運營，形成以汽車產業為市場主線，打造具有產業特色的新型汽車文化公園，體現“人、車、生活”內涵的新商業模式，成為匯聚生產、生活、服務為一體的綜合性商貿物流園區，建成汽摩配商貿領域物流、資金流、商流、信息流四流合一的功能性供應鏈體系；形成多家企業系統組成的高效協同的大生態系統。

        2.進展情況

        2014年6月6日第二屆中國南亞博覽會開幕式上與昆明市西山區政府簽訂了項目合作協議。并連年納入云南省、昆明市“四個一百”重點項目。

        2015年9月15日與昆明汽車摩托車配件行業商會簽訂《戰略合作框架協議》，雙方同意圍繞東聚汽配城搬遷及港鑫國際汽車城一期汽配商貿物流板塊的項目推進展開合作，共同加速推進市場搬遷及園區開發。努力實現以雙方為主導的拆遷市場的整體搬遷，為汽配商家持續經營發展提供保障。

       2016年9月與世界500強企業-中國機械工業集團有限公司的下屬中國汽車工業配件銷售有限公司正式簽約成為戰略合作伙伴，引入央企資源，推動央企與地方國企資源整合、共享，共同努力把項目一期打造成為面向東南亞、南亞的汽車摩托車配件貿易加工出口基地，以商貿流通的形成，促進生產配套業的聚集，從而充分整合資源和平臺優勢，促進企業、行業及區域經濟的可持續發展。

        2017年1月4日完成汽配商貿物流板塊一期共360畝的土地出讓，支付土地出讓金及稅費8.33億元。現階段已經完成部分地塊的主體施工單位招標，開工在即。

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